2005 年 4 月 1 日 重 新 检 视 土 地 政 策 的 角 色	资料提供:

传 统 智 慧 认 为，香 港 只 是 一 个 细 小 及 开 放 的 经 济 体 系，容 易 受 外 围 因 素 影 响，而 政 府 政 策 调 控 内 部 需 求 的 成 效 亦 相 对 较 低。而 且，在 联 系 汇 率 制 度 下，香 港 利 率 走 势 只 能 跟 随 美 国 联 邦 储 备 局 的 相 关 政 策。

然 而，从 香 港 过 去 10 年 的 经 历 来 看，政 府 大 可 透 过 控 制 土 地 供 应 的 多 寡 来 调 控 经 济。具 体 来 说，增 加 土 地 供 应 会 对 楼 宇 价 格 构 成 下 调 的 压 力，减 低 业 主 净 资 产 值，从 而 抑 制 消 费 及 投 资 活 动，反 之 亦 然。

在 1993 — 97 年 间，香 港 对 外 贸 易 有 卓 越 的 表 现，货 品 及 服 务 出 口 平 均 每 年 录 得 9.5% 的 名 义 增 长。在 这 期 间 利 率 持 续 攀 升，再 加 上 政 府 庞 大 的 财 政 盈 余，为 蓬 勃 的 经 济 稍 微 降 温。可 是，基 于 政 治 原 因，当 时 政 府 每 年 只 能 推 出 50 公 顷 土 地 作 房 地 产 发 展。在 土 地 供 应 紧 绌 的 情 况 下，地 产 市 场 因 势 利 导，楼 价 屡 创 新 高，大 大 刺 激 了 消 费 及 投 资 意 欲。楼 市 兴 旺 带 来 的 财 富 效 应，盖 过 了 利 率 上 升 及 财 政 盈 余 遏 止 经 济 过 热 的 效 用。

在 1998 — 2003 年 这 6 年 内 情 况 却 刚 好 相 反。一 场 亚 洲 金 融 风 暴 震 动 了 整 个 亚 洲 地 区，令 本 港 的 货 物 及 服 务 出 口 每 年 的 平 均 增 长 下 降 至 3.6%。即 使 利 率 下 调 及 政 府 增 加 开 支 有 助 纾 缓 经 济 衰 退，其 力 度 仍 抵 不 上「8 万 5」政 策 加 快 楼 价 下 跌 所 带 来 的 负 面 影 响。随 之 而 来 的 负 资 产 问 题，大 大 打 击 了 投 资 及 消 费 者 的 信 心，香 港 遂 堕 入 通 缩 的 恶 性 循 环。

故 此，政 府 的 土 地 政 策 ( 特 别 是 在 1998 — 2003 年 间 ) 不 时 被 评 为 与 实 际 经 济 环 境 相 悖，不 难 理 解。作 为 本 港 唯 一 的 土 地 供 应 者，政 府 无 可 避 免 要 介 入 房 地 产 市 场。问 题 是，土 地 政 策 除 旨 在 调 控 经 济 活 动 外，一 直 以 来 还 担 当 了 不 少 其 他 角 色。「8 万 5」政 策 的 推 行，其 首 要 目 的 便 是 为 市 民 提 供 可 负 担 的 居 所，并 令 物 业 拥 有 率 增 加 至 7 成。除 此 之 外，卖 地 收 益 在 90 年 代 占 本 地 生 产 总 值 的 3%，是 政 府 用 以 兴 建 公 共 房 屋 的 主 要 经 费 来 源。政 府 过 去 尝 试 以 一 举 达 成 数 个 目 标，却 正 正 忽 略 了 如 何 令 楼 市「软 着 陆」这 最 重 要 的 一 环。

拨 乱 反 正   重 回 正 轨

现 时 政 府 已 淡 化 了 土 地 政 策 的 其 他 角 色，并 重 申 对 维 持 楼 市 稳 定 的 决 心。这 实 在 是 合 适 的 时 机 让 当 局 反 思 及 重 整 政 策 方 向，专 注 利 用 土 地 供 应 来 调 节 经 济 活 动。最 理 想 的 机 制 莫 过 于 当 经 济 增 长 放 缓 或 前 景 晦 暗 不 明 时，政 府 采 取 宽 松 政 策 刺 激 经 济，收 紧 土 地 供 应。发 展 商 一 旦 意 识 到 将 会 越 来 越 难 购 入 土 地 补 充 储 备，他 们 便 会 减 慢 在 一 手 市 场 的 销 售 速 度。与 此 同 时，由 于 准 买 家 预 期 未 来 的 楼 宇 供 应 会 进 一 步 减 少，便 会 提 早 入 市，从 而 支 持 楼 市 发 展。楼 价 上 升 所 带 来 的 财 富 效 应 可 对 经 济 不 景 起 缓 冲 作 用。
此 举 关 键 之 处 在 于 政 府 能 否 有 效 调 控 市 场 对 楼 宇 价 格 的 预 期，以 符 合 政 府 订 下 的 目 标。无 疑 这 项 任 务 极 富 挑 战，因 为 市 场 反 应 往 往 出 人 意 表。若 效 果 未 如 理 想，政 府 便 需 及 时 修 正，迎 头 赶 上 市 场 预 期。否 则 市 场 发 展 便 会 越 走 越 远，偏 离 政 府 调 控 经 济 的 目 标，最 终 与 政 府 的 原 意 背 道 而 驰。即 如 香 港 的 出 口 贸 易 在 2002 — 03 年 间 大 幅 回 升，但 楼 价 依 然 持 续 下 挫，便 是 最 佳 说 明。

自 2004 年 开 始，「勾 地 表」申 请 机 制 成 为 了 拍 卖 土 地 的 唯 一 途 径，为 政 府 提 供 一 个 具 弹 性 及 效 用 的 政 策 工 具。在 这 制 度 下，若 发 展 商 有 意 申 请 购 买「勾 地 表」中 的 土 地，首 先 需 表 明 愿 意 付 出 的 最 低 价 格 并 缴 付 按 金。若 当 局 接 纳 申 请，便 会 将 有 关 土 地 推 出 拍 卖。这 措 施 能 让 政 府 根 据 经 济 情 况 弹 性 控 制 土 地 供 应，同 时 亦 可 免 却 政 府 为 其 土 地 政 策 立 场 的 变 更 辩 护，出 现 早 前 推 出 及 终 止「8 万 5」房 屋 政 策，以 及 暂 停 卖 地 的 尴 尬 情 况。

未 来 土 地 政 策 所 扮 演 的 角 色

虽 然 政 府 在 控 制 土 地 供 应 上 变 得 更 有 弹 性 及 效 率，但 是 当 局 会 否 视 维 持 经 济 稳 定 发 展，为 运 用 土 地 政 策 的 首 要 目 标，仍 属 未 知 之 数。近 年，政 府 可 专 心 一 致 控 制 土 地 供 应 以 调 控 经 济 活 动，部 份 是 由 于 土 地 政 策 在 担 当 其 他 角 色 上 的 逼 切 性 大 幅 下 降。楼 价 从 1997 年 的 高 峰 滑 落，令 更 多 市 民 有 能 力 自 置 物 业。经 济 反 弹 纾 缓 了 财 赤 压 力，降 低 了 政 府 对 卖 地 收 益 的 依 赖。可 是，当 住 屋 成 本 一 旦 回 升 或 财 赤 重 临，要 求 政 府 加 快 兴 建 公 共 房 屋 和 拍 卖 土 地 之 声 将 会 不 绝 于 耳，届 时 政 府 在 处 理 土 地 供 应 的 问 题 上 便 会 再 次 面 临 考 验。

然 而，在 可 见 的 将 来 政 府 在 调 控 土 地 政 策 方 面 仍 处 于 一 个 有 利 的 位 置。尽 管 楼 市 复 苏，楼 价 仍 较 1997 年 的 高 位 低 49%；按 揭 供 款 在 2004 年 只 占 中 位 入 息 家 庭 收 入 的 39.4%1。即 使 今 年 楼 价 预 期 上 升 10%，而 最 优 惠 利 率 平 均 为 6%，将 令 按 揭 供 款 占 家 庭 入 息 比 率 上 升 至 46.8%，但 跟 过 去 20 年 的 65% 相 比，这 程 度 仍 可 接 受。所 以，楼 价 虽 然 已 从 2003 年 中 的 谷 底 反 弹 4 成，自 置 物 业 仍 未 超 出 市 民 可 负 担 的 水 平。

楼 市 不 但 与 基 本 因 素 同 步 发 展，对 目 前 的 经 济 情 况 来 说，亦 属 相 宜。失 业 率 仍 处 于 6.1% 的 高 位，而 通 胀 率 于 今 年 预 期 只 会 录 得 轻 微 的 1.5%，部 份 更 是 入 口 价 格 上 升 所 致，充 份 显 示 出 本 港 经 济 跟 全 盛 发 展 时 期 还 有 一 段 距 离。加 上 利 率 趋 升，楼 市 畅 旺 有 助 经 济 稳 步 上 扬。

结 语

房 地 产 市 场 在 过 去 10 年 的 兴 衰 令 香 港 上 了 惨 痛 却 宝 贵 的 一 课。事 实 证 明，由 于 市 民 对 负 资 产 的 反 应 较 高 利 率 或 税 项 更 敏 感，政 府 运 用 土 地 政 策 调 节 经 济 活 动 的 成 效，远 胜 货 币 或 财 政 政 策。土 地 政 策 对 缓 和 经 济 周 期 所 带 来 的 不 良 影 响 极 其 重 要，能 够 影 响 土 地 政 策 的 有 关 官 员 实 际 上 担 当 了 中 央 银 行 行 长 的 角 色。正 因 如 此，政 府 不 能 不 考 虑 土 地 政 策 对 经 济 发 展 的 影 响，便 轻 率 使 之 以 达 成 其 他 施 政 目 标。随 着 经 济 与 楼 市 逐 步 回 稳，决 策 者 是 适 当 时 候 认 真 考 虑 及 清 楚 阐 明，土 地 供 应 在 将 来 的 公 共 政 策 中 担 当 一 个 怎 样 的 角 色。