2001 年 10 月 1 日 以 市 场 原 则 为 本 地 产 市 场 前 景 仍 然 乐 观	资料提供:

稳 定 楼 价 符 合 香 港 的 总 体 利 益

去 年 底 以 来 ， 外 围 经 济 恶 化 ， 而 香 港 内 部 的 结 构 性 调 整 持 续 进 行 。 投 资 者 把 握 不 准 经 济 及 楼 市 的 前 景 ， 担 心 工 作 不 保 ， 置 业 信 心 动 摇 ， 以 致 楼 价 进 一 步 下 滑 。 有 鉴 于 此 ， 最 近 (9 月 3 日 ) 特 区 政 府 宣 布 停 售 居 屋 等 若 干 有 助 于 稳 定 楼 市 的 措 施 。 其 内 容 包 括 ∶

有 关 措 施 令 香 港 的 公 营 房 屋 问 题 再 度 引 起 社 会 的 关 注 和 广 泛 讨 论 ， 社 会 舆 论 褒 贬 不 一 。 我 们 认 为 ， 特 区 政 府 在 这 个 时 候 宣 布 暂 停 出 售 居 屋 ， 力 求 稳 定 楼 价 有 多 方 面 的 考 虑 ， 有 利 于 香 港 的 总 体 利 益 和 长 远 利 益 。

第 一 、 今 年 以 来 楼 市 继 续 滑 落 了 一 成 左 右 ， 下 半 年 经 济 表 现 逆 转 令 港 人 的 置 业 信 心 更 加 低 落 ， 现 阶 段 由 于 香 港 尚 未 形 成 新 的 经 济 增 长 点 ， 房 地 产 业 仍 是 经 济 的 重 要 支 柱 ， 稳 定 楼 价 是 增 强 投 资 及 消 费 信 心 ， 确 保 香 港 社 会 稳 定 和 经 济 复 苏 的 重 要 一 环 ；

第 二 、 未 来 两 年 私 人 楼 宇 及 居 屋 供 应 量 多 达 9 万 个 单 位 ， 其 中 居 屋 单 位 占 近 一 半 ， 如 果 如 数 推 出 发 售 ， 市 场 将 难 以 消 化 ；

第 三 、 房 地 产 市 场 持 续 收 缩 ， 严 重 影 响 特 区 政 府 的 库 房 收 入 。 自 金 融 风 暴 以 来 政 府 每 个 年 度 的 库 房 收 入 已 因 此 减 少 二 至 三 百 亿 元 ， 而 且 有 扩 大 趋 势 ， 财 政 收 支 逐 渐 陷 进 结 构 性 不 平 衡 困 境 。 如 果 库 房 收 入 持 续 下 降 ， 香 港 将 难 以 长 期 支 持 对 公 营 房 屋 开 支 的 承 担 ， 帮 助 较 低 收 入 家 庭 解 决 住 房 问 题 。

巩 固 房 地 产 市 场 根 基 的 诸 多 措 施

事 实 上 ， 自 亚 洲 金 融 风 暴 引 发 香 港 楼 市 急 跌 以 来 ， 特 区 政 府 面 对 经 济 及 金 融 市 场 形 势 的 转 变 ， 在 稳 定 楼 市 方 面 做 了 不 少 努 力 ， 先 后 采 取 冻 结 卖 地 、 解 除 买 卖 楼 花 限 制 、 设 立 按 揭 保 险 计 划 、 数 度 调 整 居 屋 供 应 量 、 设 立 帮 助 居 民 买 楼 的 置 业 贷 款 计 划 、 调 整 私 人 楼 宇 土 地 供 应 机 制 ， 即 将 公 开 发 售 地 皮 的 方 式 由 预 设 出 售 时 间 改 为 放 进 土 地 储 备 表 等 十 余 项 措 施 。 有 关 措 施 对 稳 定 楼 价 及 置 业 信 心 发 挥 了 一 定 的 作 用 ， 在 经 济 环 境 不 断 逆 转 的 情 况 下 ， 如 果 没 有 上 述 措 施 ， 香 港 的 楼 市 将 更 加 疲 弱 ， 跌 幅 更 大 。 经 过 特 区 政 府 采 取 一 系 列 稳 定 楼 价 措 施 后 ， 香 港 房 地 产 市 场 的 供 求 关 系 以 及 交 易 机 制 已 经 较 为 顺 畅 ， 并 为 今 后 的 复 苏 和 长 期 健 康 稳 定 发 展 打 下 了 基 础 。 这 可 从 几 方 面 看 ∶

1.   土 地 供 应 更 配 合 市 场 需 求

私 人 住 宅 楼 宇 的 土 地 供 应 机 制 经 过 调 整 后 已 较 适 应 市 场 的 变 化 ， 有 利 于 稳 定 楼 价 。 今 年 以 来 大 部 份 预 计 出 售 的 土 地 不 再 象 过 去 那 样 排 好 时 间 硬 性 推 出 ， 而 是 将 它 们 放 在 土 地 储 备 表 中 ， 待 有 发 展 商 " 勾 地 " 时 才 推 出 发 售 ， 这 样 可 以 避 免 盲 目 推 地 、 出 现 土 地 供 应 量 与 市 场 脱 节 的 情 况 。

2.   供 求 关 系 渐 趋 平 衡

短 期 内 ， 虽 然 私 人 住 宅 楼 宇 落 成 量 仍 然 庞 大 ， 但 该 类 楼 宇 供 应 的 高 峰 期 已 过 去 。 近 两 年 批 地 数 量 大 幅 减 少 ， 今 年 更 把 绝 大 部 分 准 备 拍 卖 的 官 地 放 在 储 备 表 内 ， 不 硬 性 直 接 推 出 市 场 。 因 此 预 计 2002 年 以 后 可 出 售 的 私 人 住 宅 数 量 将 持 续 收 缩 。 居 屋 供 应 量 也 将 大 幅 减 少 。 政 府 承 诺 的 今 后 每 年 居 屋 供 应 量 不 超 过 9000 个 单 位 ， 至 少 比 原 计 划 大 幅 削 减 六 成 。 因 此 从 中 长 期 趋 势 看 ， 预 计 楼 市 的 供 求 关 系 将 可 逐 渐 恢 复 平 衡 。

3.   房 地 产 市 场 运 作 更 加 自 由

近 几 年 特 区 政 府 逐 渐 取 消 或 大 幅 放 宽 主 权 回 归 前 制 定 的 一 些 限 制 楼 花 转 让 等 有 碍 房 地 产 市 场 自 由 运 作 的 措 施 ， 包 括 取 消 楼 花 不 能 转 让 的 规 定 ， 将 内 部 认 购 单 位 比 率 提 升 至 30% 以 及 将 预 售 楼 花 期 放 宽 至 20 个 月 等 ， 有 关 措 施 使 发 展 商 及 置 业 人 士 更 能 因 应 市 场 行 情 的 变 化 调 整 投 资 策 略 ， 增 强 房 地 产 市 场 的 调 节 机 制 。

4.   置 业 条 件 更 加 宽 松

现 时 特 区 政 府 通 过 不 同 机 构 每 年 为 较 低 收 入 家 庭 提 供 2.2 万 个 名 额 ( 不 包 括 9 月 3 日 宣 布 新 增 的 名 额 ) 的 置 业 贷 款 ； 而 透 过 按 揭 证 券 公 司 的 安 排 ， 置 业 人 士 的 楼 按 贷 款 成 数 可 从 七 成 提 升 至 八 成 半 ， 减 轻 了 置 业 者 的 首 期 负 担 ； 加 上 近 两 年 楼 价 与 按 揭 利 率 的 大 幅 下 跌 ， 令 供 款 占 家 庭 入 息 中 位 数 的 比 率 从 楼 市 高 峰 时 的 150% 降 至 目 前 的 40% 左 右 ， 跌 幅 高 达 七 成 。 现 时 香 港 家 庭 的 置 业 条 件 处 于 自 八 十 年 代 以 来 最 宽 松 的 状 况 。

房 地 产 市 场 前 景 仍 然 乐 观

虽 然 现 时 楼 价 已 跌 至 一 般 收 入 家 庭 ( 月 入 2 万 港 元 左 右 ) 可 以 承 担 的 水 平 ， 但 需 求 仍 然 疲 弱 ， 这 一 方 面 是 经 济 环 境 未 能 改 善 ， 受 薪 阶 层 对 就 业 及 收 入 前 景 存 在 一 定 顾 虑 ， 加 上 恐 怖 袭 击 对 美 国 经 济 和 全 球 经 济 带 来 新 的 不 明 朗 因 素 ， 港 人 的 置 业 信 心 受 到 打 击 。 现 时 有 不 少 置 业 人 士 把 握 不 准 经 济 及 楼 市 的 前 景 ， 担 心 楼 价 还 会 再 跌 ， 未 敢 轻 易 入 市 。 也 有 部 份 港 人 拿 香 港 的 楼 价 与 深 圳 、 广 州 相 比 ， 认 为 新 界 北 部 的 楼 价 比 深 圳 最 高 级 住 宅 楼 价 仍 高 1 倍 左 右 ， 因 此 将 置 业 、 尤 其 是 换 楼 的 部 份 购 买 力 转 向 以 珠 江 三 角 洲 为 主 的 内 地 市 场 。

我 们 认 为 ， 尽 管 楼 市 疲 迷 不 振 的 状 况 以 及 以 上 心 理 预 期 还 会 持 续 一 段 时 间 ， 但 从 中 长 期 看 ， 香 港 楼 市 的 根 基 稳 固 ， 发 展 前 景 乐 观 ， 房 地 产 业 仍 将 在 整 体 经 济 发 展 中 扮 演 重 要 角 色 。 理 由 是 ∶

1.   人 口 保 持 较 快 增 长 ， 住 房 潜 在 需 求 仍 大

按 人 口 增 长 的 中 期 预 测 ， 至 2006 年 ， 香 港 平 均 每 年 约 增 加 人 口 12 万 ， 以 目 前 的 家 庭 平 均 人 口 3.3 人 计 算 ， 每 年 需 要 的 住 房 单 位 为 3.6 万 个 ( 不 能 将 它 完 全 等 同 于 有 市 场 购 买 力 的 有 效 需 求 ， 但 当 经 济 条 件 许 可 或 改 善 时 ， 潜 在 的 需 求 就 会 转 化 为 现 实 的 需 求 ) 。 此 外 ， 香 港 一 直 是 一 个 对 居 住 环 境 的 追 求 较 强 烈 的 地 方 ， 因 此 ， 来 自 改 善 居 住 环 境 的 换 楼 需 求 相 当 大 ， 近 几 年 楼 市 不 稳 定 影 响 了 港 人 的 换 楼 意 欲 ， 但 这 种 换 楼 需 求 并 没 消 失 ， 只 是 储 存 在 市 场 等 待 时 机 而 已 。

2.   香 港 经 济 转 型 虽 暂 时 未 见 成 效 ， 但 前 景 慎 审 乐 观

与 临 近 地 区 比 较 ， 香 港 仍 拥 有 地 利 、 资 金 、 人 才 及 体 制 等 方 面 的 优 势 。 经 过 近 年 的 摸 索 ， 香 港 未 来 的 发 展 策 略 已 经 明 确 。 香 港 将 加 快 与 珠 江 三 角 洲 的 经 济 整 合 ， 强 化 传 统 产 业 基 础 ， 向 知 识 经 济 转 型 ， 发 展 成 亚 太 区 最 重 要 的 金 融 、 贸 易 、 旅 游 、 资 讯 、 现 代 物 流 、 资 讯 科 技 应 用 中 心 ， 以 及 最 主 要 的 国 际 跨 国 公 司 地 区 总 部 所 在 地 及 内 地 企 业 的 主 要 营 运 基 地 之 一 。

3.   相 对 优 势 将 支 持 香 港 楼 价 的 溢 价

香 港 与 珠 江 三 角 洲 进 行 经 济 整 合 、 短 期 内 楼 价 难 免 还 会 受 到 该 地 区 低 楼 价 的 影 响 ， 但 长 期 看 ， 香 港 作 为 区 内 的 金 融 服 务 中 心 及 高 级 人 才 聚 集 地 ， 加 上 在 体 制 方 面 的 优 势 ， 相 信 未 来 香 港 的 楼 价 仍 可 以 保 持 较 高 的 溢 价 ， 尤 其 是 地 处 金 融 及 商 业 中 心 的 港 九 市 区 以 及 新 界 的 豪 宅 及 高 级 人 才 聚 集 地 。

调 整 公 营 房 屋 政 策   确 保 楼 市 健 康 稳 定

虽 然 香 港 楼 市 发 展 前 景 乐 观 ， 但 如 果 特 区 政 府 能 在 现 有 的 稳 定 市 场 措 施 的 基 础 上 ， 进 一 步 对 现 行 公 营 房 屋 政 策 及 架 构 做 出 合 理 调 整 ， 解 决 现 时 居 屋 与 私 人 楼 宇 市 场 重 叠 的 问 题 ， 使 公 营 房 屋 的 发 展 更 能 配 合 市 场 与 经 济 环 境 的 转 变 ， 这 对 帮 助 恢 复 置 业 信 心 及 楼 市 的 长 期 稳 定 发 展 将 有 更 积 极 的 作 用 。

香 港 公 营 房 屋 政 策 的 基 础 及 运 作 架 构 是 港 英 年 代 打 下 的 ， 其 产 生 的 背 景 和 理 由 包 括 平 抑 楼 市 泡 沫 ， 帮 助 较 低 收 入 家 庭 置 业 等 因 素 ， 因 此 在 当 时 的 历 史 条 件 下 有 一 定 的 合 理 性 。 但 是 在 临 近 主 权 回 归 的 最 后 几 年 ， 公 营 房 屋 架 构 急 剧 膨 胀 ， 整 套 制 度 变 得 越 来 越 复 杂 ， 越 来 越 福 利 化 ， 已 经 逐 渐 偏 离 了 只 是 帮 助 低 收 入 家 庭 解 决 最 基 本 的 居 住 问 题 的 宗 旨 。

在 居 屋 方 面 ， 至 去 年 底 政 府 资 助 兴 建 的 各 类 出 售 房 屋 单 位 达 36 万 余 个 ， 占 全 港 住 宅 单 位 总 数 ( 包 括 公 屋 、 居 屋 及 私 人 住 宅 )18% 。 现 时 居 屋 种 类 繁 多 ， 有 房 屋 委 员 会 提 供 的 居 者 有 其 屋 、 私 人 机 构 参 建 居 屋 、 租 者 置 其 屋 单 位 和 可 租 可 买 及 重 建 置 业 单 位 ， 也 有 房 屋 协 会 提 供 的 住 宅 发 售 计 划 单 位 及 夹 心 阶 层 居 屋 单 位 ( 该 类 住 宅 现 已 停 建 ) 。 同 时 ， 房 屋 委 员 会 还 向 较 低 收 入 家 庭 提 供 无 息 自 置 居 所 贷 款 、 单 身 人 士 置 业 贷 款 ， 房 协 则 代 理 政 府 提 供 低 息 的 首 次 置 业 贷 款 。 在 申 请 方 面 ， 分 白 表 、 绿 表 等 等 。 整 个 运 作 繁 杂 ， 架 构 重 叠 ， 增 加 了 运 营 成 本 。 另 一 方 面 ， 居 屋 批 地 数 量 大 幅 增 加 ， 而 且 在 地 点 、 面 积 、 用 料 等 方 面 越 搞 越 高 档 ， 并 大 幅 放 宽 申 请 居 屋 的 入 息 上 限 。 近 年 来 ， 由 于 私 人 住 宅 楼 价 经 过 大 幅 调 整 ， 已 处 于 许 多 有 资 格 认 购 居 屋 家 庭 可 以 负 担 的 水 平 ， 因 此 居 屋 市 场 与 私 人 楼 宇 市 场 存 在 很 大 重 叠 ， 房 委 会 由 于 要 维 持 对 出 租 公 屋 的 庞 大 支 出 ， 也 逐 渐 变 成 了 一 个 开 始 注 重 盈 利 的 房 屋 供 应 商 ， 明 显 偏 离 了 原 有 的 角 色 。

出 租 公 屋 则 存 在 过 于 福 利 化 的 问 题 。 经 过 多 年 的 建 设 ， 至 去 年 底 香 港 政 府 已 拥 有 公 共 出 租 单 位 68 万 套 ， 占 住 宅 单 位 数 量 33% ， 为 超 过 三 成 家 庭 和 人 口 提 供 福 利 住 房 ， 按 人 口 比 例 计 算 ， 香 港 已 是 现 时 世 界 市 场 经 济 体 系 中 为 本 地 居 民 提 供 最 多 福 利 住 房 的 地 方 之 一 。 本 年 度 特 区 政 府 用 于 房 屋 方 面 的 预 算 开 支 高 达 430 亿 元 ， 相 当 于 同 期 内 公 共 开 支 的 15% 。 这 种 以 巨 额 的 福 利 支 出 为 基 础 的 公 营 房 屋 制 度 持 续 不 断 地 运 作 下 去 ， 香 港 的 财 政 负 担 将 难 以 为 继 ， 并 影 响 其 它 更 符 合 长 远 利 益 的 发 展 项 目 。

在 目 前 逆 转 的 经 济 环 境 下 ， 香 港 更 需 要 在 经 济 增 长 、 财 政 收 入 与 福 利 开 支 方 面 取 得 平 衡 。 而 严 格 控 制 福 利 开 支 的 核 心 是 控 制 政 府 在 房 屋 方 面 的 负 担 ， 把 住 房 结 构 从 目 前 的 以 公 营 房 屋 为 主 调 整 为 以 私 人 楼 宇 为 主 ， 只 适 量 提 供 廉 租 公 屋 帮 助 那 些 在 自 食 其 力 方 面 确 有 特 殊 困 难 的 家 庭 。

此 外 ， 现 行 的 房 屋 管 理 架 构 也 存 在 臃 肿 重 叠 的 问 题 ， 我 们 赞 成 特 区 政 府 对 此 进 行 全 面 的 检 讨 与 调 整 。 现 行 的 房 屋 管 理 架 构 中 ， 专 责 房 屋 政 策 的 房 屋 局 与 具 体 负 责 批 地 的 规 划 地 政 局 及 负 责 规 划 及 兴 建 居 屋 、 公 屋 的 房 屋 委 员 会 ， 部 门 林 立 ， 互 不 隶 属 ， 以 致 房 屋 政 策 与 操 作 层 面 经 常 不 协 调 ， 甚 至 完 全 脱 节 。 如 房 委 会 的 运 作 独 立 于 政 府 的 行 政 架 构 之 外 ， 其 每 年 动 用 的 建 造 居 屋 的 大 量 土 地 与 私 营 房 屋 的 批 地 计 划 并 不 协 调 ， 对 楼 市 具 有 直 接 影 响 。 这 些 均 是 导 致 香 港 的 房 屋 供 应 与 市 场 需 求 经 常 脱 节 的 原 因 之 一 。

我 们 期 待 特 区 政 府 因 应 香 港 经 济 、 金 融 及 房 地 产 市 场 的 变 化 ， 以 市 场 原 则 为 本 ， 对 公 营 房 屋 政 策 及 架 构 做 出 调 整 ， 使 公 营 房 屋 及 社 会 福 利 制 度 的 发 展 回 到 健 康 轨 道 ， 并 对 稳 定 楼 价 、 恢 复 港 人 的 置 业 信 心 以 及 推 动 整 体 经 济 发 展 发 挥 积 极 作 用 。

现 时 香 港 估 计 有 多 达 20 万 的 负 资 产 业 主 陷 于 经 济 困 境 ， 各 种 要 求 特 区 政 府 为 此 设 立 的 所 谓 " 援 助 基 金 " 并 不 符 合 自 由 经 济 原 则 ， 因 此 并 非 上 策 。 帮 助 负 资 产 业 主 脱 困 的 办 法 ， 应 着 眼 于 稳 定 楼 市 ， 调 节 供 应 ， 刺 激 需 求 ， 帮 助 市 场 重 建 置 业 信 心 ， 促 进 楼 市 早 日 恢 复 健 康 发 展 。 所 以 ， 现 阶 段 香 港 急 需 做 的 ， 是 趁 楼 市 调 整 期 巩 固 与 增 强 市 场 供 求 平 衡 机 制 ， 促 进 楼 市 在 大 幅 调 整 的 基 础 上 尽 快 进 入 新 的 良 性 循 环 。

可 以 相 信 ， 由 于 香 港 经 济 的 比 较 优 势 依 然 存 在 ， 大 部 份 受 薪 家 庭 仍 有 置 业 需 求 和 较 强 的 置 业 能 力 ， 随 着 经 济 环 境 的 改 善 和 房 屋 政 策 的 调 整 ， 香 港 居 民 的 置 业 信 心 会 逐 渐 恢 复 ， 置 业 需 求 将 保 持 适 度 的 规 模 和 水 平 。 香 港 楼 市 的 长 远 发 展 前 景 仍 然 乐 观 。