恢复勾地表制度及其影响 (贸发网 hktdc.com)

2004 年 1 月日

恢复勾地表制度及其影响

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日前，在停止卖地及勾地 13 个月以后，特区政府如期恢复勾地，公布了共包括 17 幅地皮在内的 2004/05 年度勾地表。地产界普遍给予肯定，市场更出现了发展商即时加价及业主反价、封盘等情况，而且成交并没有因此而受到抑制。作为香港房地产市场一个领先指标的地产股以恒生地产指数为代表，在勾地表公布前一周内攀升 8.28%，跑赢同期代表大市的恒生指数达 3.71%；其后在勾地表公布后的一周内进一步攀升 2.91%，跑赢大市的幅度扩大至 4.54%。一般来说，从全面停止卖地 / 勾地到恢复勾地是楼市供应将较原来增加的标志，故市场对其的认同传达了相当正面的讯号。

勾地制度的恢复及勾地表的推出之所以受到市场及投资者欢迎，主要因为它经过精心策划，达至平衡各方面考虑的目的：

17 幅土地合共 13.02 公顷，其中包括 14 幅住宅用地及 3 幅商业用地，按面积计算住宅及商业用地比例为 8:2，其中住宅用地为 10.45 公顷，其可建单位数目只有市场预期的一半。
14 幅住宅用地仅涉及约 7800 个单位，较停止卖地前最后一次拍卖土地所涉及的 20500 个单位大幅减少 62%。即使全部勾出，考虑到大约 3 年的建筑期，故最快也要待 2007/08 年才能全部落成。由于可供即时勾出的土地只有 8 幅，即使其单位可在 2007 年全部落成，加上目前正在施工可在 2007 年落成的约 4000 个单位及两铁约 6000 个单位，2007 年的新屋落成量可能只有 10000 个单位左右，创自 1976 年以来的最低纪录。
既然勾地表中住宅最快才在 2007 年落成（楼花可于 2006 年前后推出），故 2004、2005 及 2006 年这 3 年时间基本上是用于消化包括建造中及已落成但未售出的约 79000 个单位。这样 2006 年以后住宅楼宇供应似面临紧张局面。
17 幅土地当中住宅及商业用地比例恰当 (8:2)，照顾到两者的发展需要。14 幅住宅用地当中有 9 幅面积小于 1 公顷，而豪宅与非豪宅用地的比例 (3.3:6.7) 也照顾到大发展商就豪宅发展及中小型发展商补充其土地储备的需要，平衡了多方利益。另外，豪宅用地占一定比重，符合豪宅用户较能承受价格波动的特征。
在区域方面，17 幅土地均避开了市场公认的住宅供应重灾区西九龙和将军澳，为楼市更为均衡发展创造了条件。
按照测量师行及地产经纪行的估计，17 幅地皮估值界于 140-170 亿港元之间。如全数勾出并成功拍卖，政府有关的收入将为回归后的次高，仅次于 1997/1998 年 322 亿港元卖地收入，连同其他税收及投资收入增加可有助政府财政的继续改善。

勾地表体现 " 市场主导 " 的政策理念

在政府 2004 年施政报告当中，对房地产市场着墨不多，其中涉及的旧区重建也是放在环保一节当中，房地产政策并没有作为单独部份提出。数日以后公布的勾地表就补充了政府在房地产政策上的理念。市场的反应良好是因为认同在经过多年波折及经验教训后，它符合过去两年来政府提出并加以贯彻的 " 大市场，小政府 " 的市场主导的房地产政策。

2002 年 11 月份政府在向立法会陈述其房屋政策声明时，显示政府的房地产政策理念呈现根本转变。声明指出，政府 " 为有需要家庭提供租住公屋的同时，应该退出作为发展商的角色，停止兴建和停止出售实物的资助公营房屋，以及大幅减少在整体房地产市场所占的供应比例 "，并确定今后政府角色主要是供应土地及提供租住房屋资助两方面。而且，声明明示 70% 的置业比率目标已毋须保留，并决定停止定期拍卖土地，暂停勾地表至 2003 年年底。其后经过 1 年的发展和检讨，在 2003 年 10 月 15 日，政府再向立法会陈述房地产政策的贯彻及深化声明时，重申之前提出的政策定位，并提出协调两铁土地发展及今后新土地只会以勾地方式提供。虽然近似无招，但勾地表制度如承诺般推出标志着政府淡出楼市，改由以市场为主导的房地产政策的落实。

以往，勾地表制度与定期拍卖土地并存，在 2002 年宣布暂停勾地前，市场认为有过多未符合市场需求的地皮列入储备表内，故每年被成功勾出的不多，剩下的仍会保留在下一年的表内，而且有新地皮加入。连同定期拍卖土地制度，似有政府越俎代庖，通过这两个机制主观判断市场需求之嫌，所以并非真正的市场主导。现时定期卖地已经终结，今后土地供应只会以勾地方式进行，有兴趣者均可向政府申请出售表内任何一块土地。为此，发展商须承诺付出最低地价，如果政府接受，便会以此作为底价，然后透过招标或拍卖方式把有关土地公开发售，实行价高者得。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。在这一机制下，政府便完成从之前主动调控供应并参与发展到现时仅被动供应土地，楼市发展改由市场主导 ( 发展商自行决定勾地与否 ) 的转型。加上放入勾地表中土地的选择颇具心思，显示政府不再干预市场及提高运作透明度的双重目标。可以预期的是，尽管香港楼市未来仍会有起有落，但勾地表制度如果能持之以衡且不断完善，则市场参与者所承担的将完全是市场变化所带来的结果，政府可不再扮演不必要的市场干预者角色，这正是各方均乐见的结局。

勾地表制度仍有完善空间

今后，勾地表将会是香港中、长期唯一的土地供应来源。由于这是停止卖地、恢复勾地后的首份土地准备表，故需要时间观察市场反应后再作检讨，因此在 2005 年 3 月之前政府将不会增加土地储备表内的内容。有鉴于此，新的勾地表制度其实只是初具其形，其运作及完善仍会是市场关注的焦点。

在勾地表制度下，政府事实上仍然可以透过勾地表中土地选择及数量间接影响土地的供应。市场未来发展无非有三种可能：一是市场需求殷切，勾地表中土地供不应求。在这种情况之下，虽然推出勾地表初期政府计划不虞轻易增加土地供应，但如果未来市场回复正常发展后是否应设立有关的弹性处理机制则值得进一步研究，否则在供不应求之下市场的预期会在短时间内较大幅度地推高楼价及地产股价格，造成政府有意推高地价的印象，未必符合政府淡出楼市的初衷。二是供求平衡，勾地表刚好满足市场需求，双方皆大欢喜。在这种情况下，勾地表制度可被视为最成功，因此不必动应变机制。三是供过于求，市场因各种原因对勾地表中土地兴趣不大，成功勾出的比例偏低。这种情况下，需要考虑余下的土地是否循惯例放入下一年勾地表中，还是应建立每年独立评估的机制。除此之外，是次勾地表广受欢迎相信是与事前政府谘询了发展商及专业人士意见有关。为确保未来勾地表的质量，可能还应考虑谘询是否应制度化和透明化的做法，同时也要致力达至市场中性，不因有关谘询而影响投资市场的运作。

香港楼市空置量、空置率

如前所述，根据这一份勾地表内容而推算的新楼落成量在 2007/08 年度应是回归后（甚至是 30 年来）最低的。为确保楼市不会在未来 3 年消化完现时过剩的供应后出现供应过份紧张的情况，市场及政府相信仍有一些措施可用，以作为对勾地表制度的补充。从市场角度看，发展商可以通过加快补地价、转换土地用途等途径来增加发展数目。从近期发展商通过配股、发可换股债券集资来看，可能正是为勾地及补地价等作准备，因此市场其实已开始着手配合勾地表发展。在政府方面，也仍有两铁手中推迟发展的项目及空置居屋来作为应付供应紧张的筹码。不过，需要强调的是这些筹码一来不应轻言动用，二来有必要动用的话也要将之制度化，否则会给市场予政府仍是根据自己对楼市走势的判断随意对楼市供应作出干预的印象，从而可能影响市场的信心，因此必须慎重研究，最好的解决办法仍是以市场为主，政府为辅。

勾地表对未来楼市走势的启示

在去年年底对 2004 年香港楼市走势作展望时，我们认为香港的经济基本因素可以支持楼市继连跌 5 年后出现根本好转，加上港元随美元走弱，楼价作出调整的压力进一步减轻，只是由于供应上的隐忧，故预测楼市的整体走势仍以稳中有升为主，整体楼价以差饷物业估价署编制的私人住宅售价指数为指标升约 5% 左右，成交可望升约 20%，其中各类型楼宇表现不一，当中以豪宅部分最为理想，符合经济复苏初期的一贯表现。从勾地表公布后的市场反应来看，整体楼价的升幅很可能会超过这一预期。

根据政府截止于 2003 年年中时关于未来几年私人住宅物业市场供应的评估，建筑中但仍未售出或发售的住宅数目约有 59000 个，已落成但未售出的住宅数目为 20000 个，合共 79000 个单位。结合 1998-2002 年的入住量共有 101040 个单位，即每年平均市场约可吸纳 20000 个单位计算，加上市场可能存在占一定比例的自然空置率作为周转之用，故这 79000 个新供应应可在 2004、2005 及 2006 年间得到自然消化。然而，楼市的发展不会如此静态，例如在 2000 年当香港经济因当年股市泡而实质增长 10.2% 时，同年的楼市吸纳量即达 29180 个单位，较 5 年平均数高出近 50%。在预期香港经济于 2004 年有望增长 5% 的前提下，今年的吸纳量高出 20000 个的可能性颇高，因此市场的过剩供应有可能提前消化完毕。

未来私人楼宇供应量

这样，2007 年的私人住宅新单位供应将达多年的新低。加上现时供应重灾区及非灾区之间取得的平衡，如无新的意外，届时就会出现私人物业市场供过于求的情况发生根本逆转。因此，两铁物业发展及其他诸如居屋、市建局等的单位如何规划便对楼市走势起关键作用。现时九广铁路公司包括马鞍山支线及西铁沿线在内的发展项目涉及约 4.6 万个单位，地铁公司包括将军澳在内的发展项目涉及约 2.1 万个单位。在 2003 年 10 月政府就房地产政策的声明中表示已与两铁达成协议，九铁发展项目不会早于 2008/09 年落成，地铁发展项目则最快才在 2007 年落成首批 2000 个单位，这就换来了 2004-2006 年间楼市消化过剩供应、回复正常发展的时间。但这也提出了 2007 年以后怎么办的问题，因为政府与两铁的协议并非一个永久性及制度化的安排，如果在这数年期间不能有效解决，那么勾地表虽然是市场主导的一项制度，但两铁物业发展仍会在中期影响楼市，可能形成一个 boom-bust 的周期。因此未来政府及两铁应积极寻求共识，达成解决方法。

香港楼市落成量、入住量

如果纯粹从楼价角度出发，市场行为是有预期性的，不会因为未来 3 年仍以消化过剩供应而留待 2007 年出现供应紧张才攀升。但如果楼价短期内飙升过急，例如在 12-18 个月内飙升 2-3 成的话，并不符合楼市健康发展的利益。香港经济转型，寻找内部新增长引擎可说是任重道远，人口和教育政策的改革均是长期的任务，故基本因素尚不支持楼价短期内大幅飙升。而中、港两地经济进一步融合也对香港楼市的合理溢价构成一定制约。H 股与 A 股去年的发展是双方同时告升，但 H 股升幅远高于 A 股，从而使两者趋于一致。深、港两地楼价如果以这一方式发展，即深圳楼价升幅超过香港，从而使两地差价拉近应是对双方来说最好的一个结局。否则，深圳升 / 香港跌或是香港已偏高的楼价升幅尤甚于深圳，扩大两地的差价，似乎并不符合经济融合的发展规律。因此中长期香港楼市如从基本因素判断应以稳中有升为最佳格局。如果短期内出现飙升，则可能存有泡成份。近期在资金持续流入，银行体系结余不断增加，拆息及存款利率已低至减无可减的地步时，房地产作为资产之一可能吸收了相当的游资，加上对未来供应趋紧张的预期，楼市出现含有与基本因素脱节的升势成分的可能性已经增加，这是各方在乐见楼市回升之余要加以警的一个发展。

香港楼市成交及楼价

经济研究员
戴道华