2008 年 3 月 27 日 香港楼市升势持续

部份人忧累环球信贷危机对本地股市带来冲击后，会进一步引发楼价下挫。恒生指数已自2007年10月的高峰下滑约30%，逾700亿港元的财富被蒸发。然而，尽管两个市场通常受到相同的因素影响，但股市及楼市的周期不一定同步。

以往, 楼市下跌主要是供应过剩令楼价受压、以及利率上升和楼价高企削弱买家的负担能力。现时供应紧绌、供楼负担较轻加上负利率的环境，楼价的升势应该可以持续。

由于供楼负担处于较理想水平，住宅物业用家的需求势将上升。根据我们的估计，如按揭利率维持于较低水平，而家庭收入亦稳步增长，楼价于未来3年的按年升幅要达到30%，供楼负担才会重回1997年高峰期的水平。

另一方面, 预计未来数年住宅单位的供应每年仅有11,000至12,000个，将不能满足市场每年可吸纳17,000个单位的需求。预期市场将出现短缺，吸引了炒家入市。以确认人交易的数字观察，投机活动已见活跃。不过，今年2月以确认人交易的数字仍仅占二手市场交易的4.3%，远低于1997年9.7%的高位。

投资者亦将资金转移至楼市以赚取更佳回报。目前借贷成本仅为2.5%，相对4-5%的物业投资回报，令投资物业更为吸引。

市场预期未来数年将会出现供应短缺，是当前楼价急升的主因。政府的卖地政策令地价趋势上升亦有一定的影响。近期拍卖的土地均以高价成交，而地价是反映未来楼价的一个重要指标。政府于今年的预算案中公布，今年将会有更多土地可供竞投。但从出售土地至项目落成一般需时超过3年。

目前最大的风险，不在于楼市短期内出现调整，而是预期供应持续紧绌，将楼价继续推高。若未来供应一旦增加或未来需求一旦减弱，楼价出现大幅调整的风险将会增加。

下 载 报 告 全 文。

中 国 经 济 脉 搏 (2008 年 3 月 27 日) 。版 权 为 恒 生 银 行 有 限 公 司 所 有。各 方 如 有 转 载 本 月 报，不 论 全 部 或 局 部，均 请 注 明 来 源。如 有 任 何 垂 询，请 邮 寄 香 港 邮 政 总 局 邮 箱 第 二 九 八 五 号 与 财 资 策 划 及 研 究 部 联 络。