2000 年 7 月 1 日 香 港 物 业 价 格 与 通 缩	资料提供:

在 1997 年 亚 洲 金 融 危 机 爆 发 前 ， 香 港 有 相 当 长 的 时 间 是 处 于 高 通 胀 环 境 ， 但 金 融 危 机 的 出 现 ， 使 香 港 经 历 罕 有 的 通 缩 期 。 在 以 前 ， 香 港 即 使 陷 入 经 济 衰 退 ， 亦 不 会 出 现 通 胀 负 增 长 ， 而 且 每 次 都 能 迅 速 复 苏 。 目 前 的 通 缩 情 况 为 历 来 所 未 见 。 在 金 融 风 暴 之 后 ， 香 港 经 济 需 要 大 幅 调 整 ， 但 因 联 系 汇 率 关 系 而 不 能 将 港 元 贬 值 ， 故 必 须 透 过 降 低 实 质 成 本 来 达 到 目 的 。 要 恢 复 对 外 竞 争 力 ， 香 港 的 楼 价 及 工 资 必 须 下 调 ， 因 而 导 致 严 重 通 缩 。 在 金 融 危 机 发 生 两 年 多 以 来 ， 香 港 的 楼 价 已 由 高 峰 期 下 跌 接 近 一 半 ， 而 工 资 亦 已 下 调 或 冻 结 。 然 而 ， 楼 价 及 工 资 的 下 调 幅 度 是 否 已 足 以 恢 复 成 本 竞 争 力 和 使 通 缩 周 期 完 结 ？

成 本 调 整 已 经 完 成

回 答 以 上 问 题 先 要 了 解 成 本 调 整 的 程 度 。 香 港 本 地 生 产 总 值 自 1999 年 第 二 季 开 始 大 幅 反 弹 ， 在 2000 年 第 一 季 更 录 得 14.3% 的 实 质 增 长 。 对 外 贸 易 是 带 动 复 苏 的 主 要 动 力 ， 其 中 货 物 贸 易 及 服 务 出 口 急 速 扩 展 ， 使 外 贸 账 得 以 显 著 改 善 。 如 果 香 港 的 营 商 成 本 仍 然 高 昂 ， 贸 易 活 动 就 不 会 如 此 蓬 勃 。

在 就 业 市 场 方 面 ， 本 港 五 月 份 的 失 业 率 仍 然 高 企 在 5.1% 以 上 （ 1997 年 平 均 为 2.4% ） ， 而 工 资 增 长 亦 十 分 缓 慢 。 然 而 ， 在 过 去 数 月 ， 劳 工 市 场 的 情 况 大 为 好 转 ， 失 业 率 由 1999 年 10 月 的 6.2% 降 至 目 前 的 水 平 。 就 业 人 数 大 幅 增 加 ， 显 示 目 前 的 工 资 成 本 并 非 高 得 使 企 业 无 法 扩 充 业 务 和 增 聘 人 手 。 就 此 而 言 ， 在 1998 年 初 开 始 的 成 本 调 整 周 期 似 乎 已 经 结 束 。

然 而 ， 若 上 述 情 况 正 确 ， 而 成 本 调 整 是 香 港 出 现 通 缩 的 原 因 ， 那 么 价 格 应 会 稳 定 下 来 。 但 事 实 是 ， 通 缩 仍 然 挥 之 不 去 。 五 月 份 的 通 胀 率 为 负 4.5% ， 与 去 年 平 均 的 负 4% 相 差 不 大 。 这 个 情 况 与 内 部 需 求 回 升 会 扭 转 价 格 下 调 趋 势 的 观 点 ， 互 相 抵 触 。

通 胀 解 构

分 析 本 港 消 费 物 价 指 数 成 份 ， 可 以 更 深 入 地 了 解 本 港 的 通 缩 情 况 （ 见 图 一 ） 。 占 消 费 物 价 指 数 约 三 成 比 重 的 食 品 价 格 ， 因 中 国 内 地 的 进 口 食 品 供 应 增 加 而 一 直 处 于 下 降 轨 ， 但 在 金 融 风 暴 中 ， 其 跌 幅 却 是 指 数 三 大 环 节 中 最 低 的 。 由 于 食 品 是 消 耗 性 生 活 必 需 品 ， 不 会 有 积 压 存 货 需 要 消 化 ， 因 此 食 品 价 格 在 过 去 两 年 的 下 调 幅 度 不 及 其 他 环 节 的 跌 幅 显 著 。 虽 然 食 品 价 格 料 会 跟 随 进 口 价 格 继 续 下 跌 ， 但 相 信 不 会 成 为 带 动 本 地 价 格 下 调 的 主 要 因 素 。

消 费 品 和 服 务 以 及 住 屋 这 两 大 环 节 ， 各 占 消 费 物 价 指 数 三 成 比 重 ， 其 跌 幅 较 整 体 指 数 的 跌 幅 大 。 随 着 本 地 经 济 复 苏 ， 消 费 品 和 服 务 环 节 已 出 现 明 显 改 善 ， 这 个 情 况 支 持 上 述 有 关 整 体 价 格 水 平 回 稳 与 经 济 调 整 完 结 两 者 间 关 系 的 论 点 。 由 于 进 口 价 格 上 升 而 内 部 需 求 改 善 ， 消 费 品 和 服 务 价 格 的 跌 幅 已 经 放 缓 ， 只 因 租 金 及 工 资 持 续 下 降 ， 才 令 本 地 零 售 价 格 的 回 升 幅 度 低 于 进 口 价 格 。

众 所 周 知 ， 住 屋 对 消 费 物 价 指 数 的 影 响 远 较 其 所 占 比 重 为 大 ， 并 将 会 是 继 续 压 抑 整 体 价 格 水 平 的 主 要 原 因 。 因 此 ， 房 屋 价 格 是 扭 转 香 港 通 缩 情 况 的 重 大 关 键 。 若 房 屋 价 格 在 未 来 数 月 上 升 ， 香 港 的 通 缩 情 况 将 会 改 善 ， 反 之 则 会 使 通 缩 难 以 纾 缓 。 因 此 ， 问 题 的 重 点 在 于 物 业 价 格 会 否 在 可 见 将 来 回 升 。

物 业 市 场 展 望

市 场 普 遍 认 为 ， 本 港 住 宅 单 位 供 应 过 剩 ， 致 令 物 业 价 格 在 今 年 难 以 上 升 。 事 实 上 ， 本 港 现 已 积 压 了 近 60,000 个 空 置 单 位 ， 今 年 下 半 年 更 将 推 出 25,000 至 30,000 个 新 置 单 位 ， 而 明 年 续 有 约 30,000 个 新 置 单 位 推 出 。 虽 然 市 场 在 过 去 两 年 积 压 了 不 少 的 需 求 ， 但 过 剩 的 单 位 难 以 在 短 期 内 被 吸 纳 。 除 非 出 现 楼 价 见 底 的 迹 象 ， 否 则 买 家 不 会 入 市 。 更 重 要 的 是 ， 在 金 融 风 暴 之 后 ， 市 民 对 物 业 的 心 态 逆 转 ， 不 再 视 物 业 为 主 要 的 投 资 工 具 。 这 个 转 变 大 大 减 低 物 业 方 面 的 投 机 需 求 和 置 业 者 增 加 物 业 投 资 的 意 欲 。

目 前 对 物 业 市 场 前 景 乐 观 的 一 个 有 力 论 据 ， 是 市 民 的 置 业 能 力 大 增 。 本 港 楼 价 在 过 去 两 年 已 大 幅 下 调 ， 但 家 庭 收 入 的 跌 幅 相 对 远 远 较 小 。 虽 然 期 间 曾 多 次 加 息 ， 但 是 楼 宇 按 揭 还 款 额 占 家 庭 收 入 的 比 重 明 显 下 降 ， 显 示 现 时 市 民 对 楼 价 的 负 担 能 力 已 较 1997年 大 为 提 高 。 按 家 庭 收 入 中 位 数 计 算 ， 一 个 中 小 型 单 位 每 月 的 按 揭 还 款 额 占 收 入 的 比 例 较 两 年 前 大 幅 减 少 （ 见 图 二 ） 。 这 较 1990年 及 1994年 两 次 经 济 低 潮 时 的 水 平 还 低 ， 亦 显 示 现 时 的 物 业 价 格 相 当 吸 引 。 若 其 他 因 素 不 变 ， 而 负 担 能 力 是 置 业 者 的 唯 一 考 虑 ， 楼 价 则 应 该 已 经 见 底 。

然 而 ， 目 前 市 民 的 储 蓄 步 伐 并 未 因 经 济 改 善 而 追 上 其 未 偿 的 债 务 。 除 非 香 港 市 民 的 整 体 财 政 状 况 亦 得 到 改 善 ， 否 则 他 们 不 会 增 加 借 贷 。 在 目 前 冻 薪 及 高 利 率 的 环 境 下 ， 大 部 分 人 均 倾 向 于 减 低 而 非 增 加 负 债 。 若 果 市 民 的 债 务 相 对 储 蓄 未 能 下 降 至 一 个 「 安 全 」 水 平 ， 则 增 加 按 揭 贷 款 只 会 加 重 财 务 负 担 。 只 有 在 本 地 经 济 情 况 进 一 步 改 善 ， 令 工 资 及 收 入 增 长 的 前 景 转 趋 乐 观 的 情 况 下 ， 市 民 才 会 较 为 愿 意 增 加 借 贷 。

虽 然 按 揭 贷 款 的 增 长 在 去 年 已 经 放 缓 ， 但 未 偿 按 揭 贷 款 与 存 款 的 比 率 ， 只 有 轻 微 改 善 。 这 与 1994年 经 济 衰 退 后 的 情 况 不 同 ， 当 时 的 比 率 由 高 峰 期 的 28%大 幅 跌 至 24%以 下 （ 见 图 三 ） 。 这 个 比 率 到 1997年 高 峰 期 才 再 度 开 始 攀 升 ， 在 按 揭 贷 款 增 长 带 动 下 升 越 28%。 该 比 率 自 此 高 踞 不 下 ， 显 示 市 民 的 总 负 债 额 仍 高 ， 打 击 市 民 换 楼 意 欲 ， 令 楼 市 难 以 复 苏 。 再 者 ， 本 港 整 体 储 蓄 率 于 过 去 两 年 亦 持 续 滑 落 ， 并 未 因 经 济 反 弹 而 回 升 。

若 物 业 升 值 无 望 ， 加 上 出 租 回 报 率 欠 佳 ， 投 资 物 业 的 诱 因 便 显 然 不 大 。 相 对 目 前 7.5%至 8%的 按 揭 利 率 （ 最 优 惠 利 率 减 1.5%至 2%） ， 住 宅 物 业 只 有 4%至 5%的 回 报 率 ， 显 然 一 点 也 不 吸 引 。 除 非 租 金 能 够 大 幅 上 升 或 者 利 率 能 跌 至 低 近 租 金 回 报 率 ， 否 则 物 业 价 格 必 须 进 一 步 下 调 ， 物 业 投 资 （ 收 取 租 金 回 报 ） 才 会 再 次 变 得 吸 引 。 由 于 现 时 市 场 仍 有 大 量 空 置 单 位 ， 租 金 难 以 在 短 期 内 大 幅 上 升 。 同 时 ， 鉴 于 美 国 现 时 的 利 率 走 势 ， 本 港 利 率 仍 未 证 实 见 顶 。 在 这 种 情 况 下 ， 物 业 价 格 的 上 升 空 间 似 乎 不 大 。 但 经 过 过 去 两 年 的 大 幅 下 调 后 ， 加 上 政 府 不 再 坚 持 每 年 八 万 五 千 个 单 位 的 建 屋 目 标 ， 预 期 楼 价 进 一 步 大 跌 的 机 会 亦 相 对 甚 微 。

由 于 房 屋 价 格 遭 受 下 调 压 力 ， 本 港 经 历 了 比 预 期 长 的 通 缩 期 ， 在 目 前 的 楼 价 走 势 下 ， 通 缩 在 未 来 数 月 可 望 改 善 ， 但 相 信 步 伐 仍 然 缓 慢 。

主 要 经 济 统 计 数 字

外 贸

就 业

消 费 物 价

旅 游

股 市

债 券 市 场

金 融 数 字

汇 率

货 币 市 场 利 率 （ 于 2000 年 5 月 31 日 ）