2008 年 2 月 1 日 实现管理转型，打造核心能力	资料提供:

作者：杨兴加，金毅，姜一炜

执 行 摘 要

中 国 的 房 地 产 行 业 已 进 入 了 第 二 次 高 速 发 展 时 期 并 将 随 着 中 国 城 市 化 的 进 程 和 人 民 生 活 水 准 的 提 高 有 进 一 步 发 展。在 过 去 几 年 整 体 市 场 需 求 快 速 增 长 的 情 况 下，多 数 房 地 产 开 发 企 业 获 取 了 超 额 利 润。然 而，在 超 额 利 润 的 表 像 下，是 中 国 房 地 产 企 业 数 量 多、平 均 规 模 小，行 业 集 中 度 低 的 事 实。相 当 数 量 的 房 地 产 开 发 企 业 以 土 地 资 源 导 向，延 长 开 发 周 期，以 土 地 增 值 为 主 要 获 利 手 段，而 缺 乏 对 企 业 内 部 管 理 的 重 视。伴 随 着 中 国 政 府 新 的 宏 观 调 控 政 策 的 颁 布 与 不 断 加 强，房 地 产 开 发 企 业 传 统 的 经 营 模 式 将 受 到 巨 大 的 挑 战。而 区 域 差 异 性 和 不 同 的 客 户 需 求，房 地 产 行 业 金 融 化 进 程 和 国 际 资 本 的 大 规 模 进 入 将 对 房 地 产 开 发 企 业 提 出 更 高 的 要 求，房 地 产 行 业 的 竞 争 进 一 步 加 剧。宏 观 调 控 和 竞 争 的 变 化 将 推 动 中 国 房 地 产 市 场 发 育 成 熟，未 来 行 业 将 进 入 结 构 与 战 略 重 整 阶 段。

应 对 未 来，中 国 房 地 产 开 发 企 业 需 要 建 立 在 战 略、管 理 控 制 和 执 行 三 个 层 面 9 大 核 心 能 力 的 组 合 体 系，以 提 升 综 合 竞 争 力。首 先 是 战 略 层 面，该 层 面 核 心 能 力 体 现 了 企 业 的 方 向 性，包 括 战 略 布 局、战 略 资 源 运 作、产 品 研 发 与 创 新、市 场 研 究 与 策 划 四 大 核 心 能 力；其 次 是 管 理 和 控 制 层 面，该 层 面 的 核 心 能 力 体 现 了 企 业 的 管 控 性，包 括 高 效 的 “ 管 理 和 运 营 模 式 ”、规 范 精 细 化 流 程 管 理 和 科 学 的 绩 效 管 理 体 系 三 大 核 心 能 力；最 后 是 执 行 层 面，该 层 面 的 核 心 能 力 体 现 了 企 业 的 战 略 与 管 理 执 行 的 保 障 性，包 括 高 水 准 的 人 队 伍 和 业 务 驱 动 的 资 讯 系 统 两 大 核 心 能 力。

对 于 众 多 的 中 国 房 地 产 开 发 企 业，目 前 所 面 临 的 管 理 挑 战 首 先 是 战 略 层 面 能 力 不 足，其 次 是 管 理 与 控 制 层 面 能 力 匮 乏，最 后 是 执 行 层 面 能 力 难 以 保 障。

基 于 深 入 的 分 析 研 究，本 文 作 者 认 为，中 国 房 地 产 开 发 企 业 应 当 借 鉴 “ 管 理 转 型 ” 模 型 和 路 线 图，明 确 转 型 策 略 与 重 点，通 过 九 项 管 理 转 型 措 施 逐 步 打 造 核 心 能 力 体 系，并 配 合 企 业 文 化 建 设 推 动 管 理 转 型。有 计 划、有 步 骤 地 进 行 管 理 转 型 将 帮 助 中 国 房 地 产 开 发 企 业 获 得 可 观 的 收 益，并 在 未 来 保 持 健 康、有 序 和 快 速 的 发 展。

本 白 皮 书 出 版 日 期：2008 年 1 月。

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